EPC verbeteren brengt niet altijd (evenveel) op
Een energiezuinige woning kost over het algemeen meer. Aan de hand van simulaties tonen we echter aan dat voor huizen de EPC-score verbeteren geen meerwaarde meer biedt voorbij label B. Voor appartementen daarentegen is enkel winst te boeken met de beste EPC-scores. Wie vandaag zijn of haar huis wil verkopen, stelt zich misschien de vraag of het de moeite loont om eerst te investeren in renovatiewerken. Een belangrijke component daarvan is de energie-efficiëntie. De kans is groot dat uw huis niet conform de beste energienormen is, aangezien België kampt met een verouderd woningbestand. Verschillende studies van de afgelopen jaren hebben uitgewezen dat de EPC score van uw woning een bepalende factor is in de vraag- en verkoopprijs. Nu zowel op Europees, Belgisch en regionaal niveau steeds meer wordt ingezet op de vernieuwing van het bestaande woningpark, zal het belang van de energiescore alleen maar toenemen. Hier onderzoeken we met behulp van onze schattingstool hoeveel de vraagprijs stijgt met een verbetering van het EPC-label.
Een gemiddelde woning schatten
Met de schattingstool van Realo hebben we een ideale maatstaf in handen om te simuleren hoe een verbetering van de EPC-score een meerwaarde creëert op de vraagprijs. De tool gebruikt verschillende variabelen zoals kenmerken van het pand en buurtkenmerken als input om zo tot een realistische schatting te komen van de vraagprijs (lees hier een meer gedetailleerde uitleg). Hoe meer gekend is over het pand, hoe accurater de schatting zal zijn. In een eerste stap moeten we bepalen hoe een 'gemiddelde' woning eruitziet. We kijken over alle zoekertjes van de laatste jaren en bepalen wat de kenmerken zijn van het 'gemiddelde' huis of appartement in België (nieuwbouwwoningen buiten beschouwing gelaten). Om de impact van de EPC-score op de vraagprijs te bestuderen, kunnen we vervolgens de vraagprijs schatten voor dat 'gemiddelde' pand, maar telkens met een betere EPC-score. Zo blijven alle kenmerken van het pand dezelfde en is het enkel de EPC-score die zorgt voor een verandering in de geschatte vraagprijs.
Maar de gemiddelde woning in Sint-Martens-Latem zal er heel anders uitzien dan de gemiddelde woning in Oostakker. Bovendien kan de mobiliteitsscore of de aanwezigheid van groen of industrie sterk verschillen van gebied tot gebied. Daarom kunnen we dezelfde oefening doen als hierboven, maar voor elke wijk in België afzonderlijk. Zo bekomen we een meer genuanceerde schatting van de impact van EPC-scores op de vraagprijs.
Wie A zegt, moet B zeggen
Wat meteen opvalt wanneer we kijken naar de simulatie voor huizen, is dat de geschatte prijzen mooi in stijgende lijn gaan met een beter EPC-label, maar dat die stijging abrupt stopt na een label B (in onze simulatie vastgelegd op 150 kWh/m2/jaar). Met andere woorden, investeren in een renovatie die uw huis van label B naar A brengt, zal over het algemeen geen impact meer hebben op de vraagprijs.
Volgens Thomas Valkeniers, CEO van vastgoedgroep Living Stone, is die grens niet zo verwonderlijk. "Een huis met een label B is al een zeer zuinige woning. De werken die je moet uitvoeren om van B naar A te gaan, staan niet in proportie tot de uiteindelijke meerwaarde. Je hoeft niet van iets dat bijna perfect is, iets perfect te proberen maken om een bereidwillige koper te vinden." Interessanter voor toekomstige verkopers is de vaststelling dat voor huizen met een slechtere EPC-score er wél winst te boeken valt met renovaties. Wie momenteel in een huis woont met een energiescore van 550 kWh/m2/jaar en investeert in bijvoorbeeld dakisolatie, kan volgens onze schattingen een gemiddelde stijging verwachten van 22% op de vraagprijs. Andere recente rapporten kwamen tot gelijkaardige conclusies, weliswaar op basis van andere data en andere methodes. Belfius schatte onlangs de meerwaarde om van een label F naar een label B te gaan op 29%. Ook hier werd geen verschil gevonden in de vraagprijs tussen woningen met label A of B. In de meest recente economische review van de Nationale Bank van België werd de meerprijs geschat op 21.5% tussen labels F en B (op basis van data tussen 2020 en 2021). Onze schattingstool werkt op basis van de laatst beschikbare data en volgt zo de meest recente trends op de vastgoedmarkt in België. Misschien belangrijk om mee te nemen is dat het voorlopig nog niet verplicht is bij verkoop of overdracht het huis te renoveren tot een A label. Wanneer dit in de toekomst zou veranderen, kan dat een invloed hebben op de vraagprijzen. Huizen die al voldoen aan het A label zullen waarschijnlijk nog in waarde stijgen, terwijl huizen die boven de 100 kWh/m2/jaar misschien in waarde zullen dalen, omdat er in dat geval rekening moet gehouden worden met toekomstige renovatiewerken in het budget.
Lager energieverbruik vertekent voorkeuren
Voor appartementen daarentegen is het patroon heel anders, waar bijna geen meerwaarde is te vinden tussen labels E tot C. Pas onder C (minder dan 300 kWh/m2/jaar) geven onze simulaties aan dat er sprongen gemaakt worden in de meerwaarde.
Omdat appartementen gemiddeld gezien al een lager verbruik hebben, speelt de EPC-score voor kopers misschien minder een rol. Een studie van de KU Leuven uit 2019 vond dat de energie-uitgave van appartementen in Vlaanderen gemiddeld 20% lager lag dan bij huizen. In vergelijking met huizen woog de EPC-score ook minder door op de prijs van appartementen. Ook hier werd er weinig verschil gevonden tussen labels uit het middensegment (D en E). Onze simulaties lijken te suggereren dat energieverbruik pas echt een rol gaat spelen in de vraagprijs wanneer de EPC score duidelijk beter is dan wat gemiddeld te verwachten valt van een appartement.
Hoe die verbeteringen precies kunnen doorgevoerd worden, is jammer genoeg minder evident voor appartementen. Valkeniers van Living Stone opnieuw: "Het is moeilijker om een impact te hebben op appartementen, omdat een groot deel van de energie-efficiëntie afhangt van factoren van het ganse gebouw, zoals de dakisolatie." Zo vond dezelfde studie van de KU Leuven dat de kwaliteit van het hele appartementsgebouw een grotere impact had op de verkoopprijs dan de kwaliteit van de individuele units.
Wat nu?
Uw woning energie-zuiniger maken voor verkoop kan dus in sommige gevallen een belangrijke meerwaarde creëren. Maar van uw makelaar hoeft u geen aanbevelingen-rapport te verwachten volgens Valkeniers: "Als makelaar gaan we geen specifieke aanbevelingen doen, dat is het werk van een EPC-deskundige. Maar in individuele gevallen kunnen we wel motiveren om bepaalde verbeteringen aan te brengen. Wanneer iemand bijvoorbeeld een ketel van 15 jaar oud heeft, dan kunnen we voorstellen om die toch te vervangen."
Naar de EPC-deskundige dus. Sinds 2022 is het in Vlaanderen verplicht bij verkoop of verhuur een EPC-certificaat voor te leggen dat is opgesteld vanaf 2019. Zo een certificaat wordt opgesteld door een EPC-deskundige die bij u thuis langskomt om de energie-efficiëntie van verschillende delen van het huis op te meten. Daarbij wordt vooral gekeken naar de isolatie van daken, ramen, muren, deuren en vloeren en de energie-efficiëntie van de verwarmingsinstallatie.
Alexander Willems, EPC-deskundige en zaakvoerder bij vastgoedkantoor Claes & Willems, geeft advies: "Het dak isoleren is de belangrijkste eerste stap. De rest doe je wanneer je de kans krijgt of budget hebt om aan te passen." Concreet, op basis van cijfers uit de Isolatiebarometer 2020: voor een huis met een initiële energiescore van 730 kWh/m2/jaar kan je een energiewinst boeken van 376 kWh/m2/jaar. De buitenmuren isoleren levert een extra winst op van nog eens 81 kWh/m2/jaar. Maar Willems waarschuwt: "Keuzes die je in een eerste fase maakt, kunnen een invloed hebben op latere stappen. Wanneer je bijvoorbeeld je dak aanpast en de ramen plaatst, dan moet je bij het plaatsen het nodige doen om de woning luchtdicht te krijgen en plaats te voorzien voor een ventilatiesysteem. Doe je dat niet, dan zal je later nooit tot een A label kunnen zakken."
Een EPC-certificaat zal ook altijd vermelden welke verbeteringen aangebracht kunnen worden. Die aanbevelingen zijn gebaseerd op de doelstelling om tegen 2050 een gemiddeld energieverbruik van 100 kWh/m2/jaar te hebben over het ganse woningpark in Vlaanderen, oftewel een label A. Specifieke aanbevelingen in het certificaat focussen zich vooral op verbeterde isolatie, maar wie wil kan ook bijvoorbeeld meer inzetten op zonne-energie of betere ventilatie om zo tot een beter EPC label te komen.
Al die aanpassingen hoeven de spaarpot niet te breken volgens Willems. “Er zijn bijvoorbeeld energieleningen aan 0% en een heel aanbod aan premies, dus je kan de kosten wel spreiden.” Een onderzoek van iVox vond echter dat de helft van de bevraagden informatie over premies niet makkelijk kon vinden en de meerderheid de informatie te complex vond. Nochtans zijn er online veel tools terug te vinden. Hieronder geven we tot slot nog enkele links mee om u op weg te helpen:
