Energieverslindende huizen worden steeds duurder in Vlaanderen
Eerder berichtten we dat de woningprijzen in België al een tijdje terug in stijgende lijn gaan. Hier gaan we dieper in op de huidige stand van zaken en focussen specifiek op de veranderende impact van EPC waarde op de huizenprijzen. Vooral in Vlaanderen blijken de prijzen van de minst energie-efficiënte huizen sterker te stijgen. Een huis in België kostte in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld 1802 euro per vierkante meter oftewel € 313 876. Wanneer we de cijfers voor huizen van het laatste kwartaal vergelijken met het voorgaande jaar, dan stegen de huizenprijzen in België met 5.27 %. Die prijsstijgingen zien we in alle gewesten, zowel Vlaanderen (+5.17 %), Wallonië (+4.86 %) als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (+3.54 %). Geen afkoeling van de markt dus, zoals we eerder al schreven. Vooral in Luxemburg (+8.8 %) en Waals-Brabant (+8.54%) werden de huizen fors duurder.
Ook de prijzen van appartementen stegen het laatste kwartaal, 2 % hoger dan in het voorgaande jaar. Een appartement kostte gemiddeld € 273 842 of € 2927/m2. Opvallend, terwijl in Vlaanderen (+1.92 %) en Brussel (+2.45 %) de prijzen stegen, daalden ze in Wallonië net (-2.19%). Die daling lijkt vooral gedreven door een grote val in prijzen in de provincie Namen (-9.06%). In Antwerpen (+3.64 %) en Vlaams-Brabant (+ 3.06 %) stegen de prijzen dan weer het meest.
Bekijk onderaan hoeveel een huis of appartement kost in uw gemeente.
Hoe belangrijk is EPC geworden voor de vraagprijs?
Dat de energiescore belangrijk is geworden voor de waardebepaling van een woning in België, staat ondertussen vast. De Nationale Bank van België (NBB) kwam tot die conclusie in april dit jaar. Ook Belfius rapporteerde in hun studie van de woningmarkt in België grote verschillen in prijzen op basis van de EPC waarde. Eind mei publiceerden we zelf al simulaties om aan de hand van de schattingstool van Realo te berekenen hoeveel een betere EPC waarde kan opleveren. Maar de analyses van de NBB hadden enkel betrekking op data tot de eerste jaarhelft van 2021 en onze schattingstool geeft enkel de meest actuele schatting (zie kader). Om de situatie van vandaag te begrijpen met betrekking tot de impact van EPC waarde op de woningprijzen, herhalen we hier de analyse van de NBB in combinatie met de meest recente vastgoeddata van Realo.
EPC score altijd belangrijk voor huizenprijzen
Om de juiste conclusies te kunnen trekken omtrent de invloed van EPC waarde, is het belangrijk om geen appelen met peren te vergelijken. De prijs van een huis in 2022 zou in 2015 bijvoorbeeld een stuk lager hebben gelegen, onder andere door de stijgende inflatie. Ook de kwaliteit van woningen op de markt is verbeterd over de tijd, omdat de regering renovaties is beginnen stimuleren (al zijn we nog ver verwijderd van de doelstellingen). Het gemiddelde huis in 2015 zal dus ook niet exact te vergelijken zijn met het gemiddelde huis in 2022. Aan de hand van de analyses van de NBB, is het mogelijk met deze veranderingen rekening te houden en zo de 'ware' invloed van de EPC waarde op de woningprijzen te bestuderen.
Toegelicht: Wat is het verschil met de vorige simulaties?
In mei publiceerde Realo al simulaties die de impact aantoonden van een beter EPC label op de geschatte vraagprijs. Waarom hier dan nog eens dezelfde oefening doen? Beide benaderingen hebben hun eigen voor- en nadelen. De simulaties uit mei werden uitgevoerd op basis van de schattingstool van Realo. Die tool is zeer krachtig, omdat die getraind werd op basis van een heel breed spectrum aan kenmerken om zo tot de meest accurate schatting te komen. Maar de prioriteit ligt op de beste schatting in de huidige markt te bepalen, niet die van bijvoorbeeld 2 jaar geleden. Aan de andere kant maken de nieuwe simulaties gebruik van een heel beperkt aantal kenmerken van de woning (bewoonbare oppervlakte, ouderdom van de woning, aantal slaapkamers, locatie, EPC). Maar ze stellen ons wel in staat om naast de bijdrage van EPC op de woningprijzen ook de veranderingen over de tijd te meten.
We focussen hier op Vlaanderen en Wallonië als aparte regio's, omdat zij hun eigen beleid voeren rond renovaties en energie-efficiëntie. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest komen te weinig woningen online om dezelfde analyses op een betrouwbare wijze te kunnen uitvoeren. We zien dat zowel in Vlaanderen als Wallonië er een duidelijk verband is tussen huizenprijzen en de energie-efficiëntie. Alle vergelijkingen zijn ten opzichte van een gemiddeld huis met een jaarlijks verbruik van 350 kWh/m2. Voor Vlaanderen liggen de geschatte verschillen tussen de meest energiezuinige met het gemiddelde huis iets lager in vergelijking met Wallonië (resp. 10% en 17%). Voor de minst energiezuinige huizen (650 kWh/m2 of hoger) verlies je in beide regio's rond de 17% in waarde. In grote lijnen komen deze resultaten overeen met onze eerdere bevindingen (labels A en B vallen in deze analyse beiden onder de categorie EPC 150).
Enkel meest energiezuinige appartementen bieden meerwaarde
Ook voor appartementen zien we een sterke overeenkomst met onze vorige simulaties. De grote meerprijs is zowel in Vlaanderen als Wallonië te vinden bij de meest energiezuinige appartementen en is vrij beperkt voor slechtere EPC waarden. Omdat appartementen over het algemeen een betere EPC waarde hebben, wordt hier de vergelijking gemaakt met een gemiddeld appartement met een jaarlijks verbruik van 200 kWh/m2. In Wallonië is er enkel een betrouwbaar verschil te vinden met de meest energie-efficiënte appartementen (EPC 100 of beter), de vraagprijs wordt geschat op zo'n 21% boven het gemiddelde appartement. In Vlaanderen zijn de verschillen in vraagprijs meer bescheiden, maar valt er wel winst te boeken met appartementen van zowel EPC 150 (+6 %) als EPC 100 (+14 %).
Slechtste EPC, beste opportuniteit
Omdat huizen het merendeel van alle publicaties omvatten, kunnen we hier meer gedetailleerde analyses uitvoeren en bekijken hoe de relatie tussen EPC waarden en huizenprijzen de laatste jaren is geëvolueerd in Vlaanderen en Wallonië. Het eerste dat opvalt, is dat die relatie over de jaren vrij stabiel is gebleven sinds 2015. Enkel in Vlaanderen kunnen we een opvallende trend optekenen die consistent naar boven komt: huizen met de slechtste EPC waarden zijn sinds 2020 aan een opmars bezig. Met andere woorden: het verschil in prijs met huizen met een beter energieverbruik wordt kleiner. Voor 2020 schommelden de prijzen met de slechtste EPC waarde rond de -15 % onder EPC 350, terwijl dat in de laatste jaren al is opgeschoven naar -12 %. Ter vergelijking, huizen met een iets betere EPC waarde van 450 bleven in heel die periode stabiel rond de -6 %.
Verschillende factoren spelen hier waarschijnlijk een rol. Sinds 2021 biedt de Vlaamse Regering een renteloze lening aan tussen de € 30 000 en € 60 000 bij overdracht (erfenis of verkoop) van een woning met een zeer slechte EPC score (label E of F), indien je van plan bent om de EPC score binnen de 5 jaar te verbeteren. Dit zorgt ervoor dat kopers een groter budget ter beschikking hebben, waardoor hun koopkracht stijgt en de markt vervolgens kan reageren met hogere prijzen.
Naast renovatiepremies bieden huizen met een slechte energie-efficiëntie nog een andere opportuniteit: afbreken en heropbouwen. Door de toenemende schaarste van bouwgronden en de daarbij horende stijging in prijzen, wordt het interessanter om een goedkoop huis met slechte EPC score te kopen, af te breken en een meer energiezuinig huis te plaatsen. Sinds 1 januari 2021 verlaagde de Belgische regering het btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van woningen van 21 % naar 6 % voor het ganse Belgische grondgebied. Ook afbraak- en heropbouwwerken die in 2020 gestart waren, maar pas in 2021 opgeleverd werden, konden genieten van het 6 % tarief. Tot eind 2020 viel dit tarief zelfs te combineren met een sloop- en heropbouwpremie van € 7500 van de Vlaamse Regering. Maar ook wanneer je niet geniet van het verlaagde btw-tarief bij afbraak, is het nog mogelijk om een sloop- en heropbouwpremie van € 10 000 aan te vragen bij de Vlaamse Regering. Op die manier worden energieverslindende huizen een veel interessantere aankoop dan huizen die net buiten de voorwaarden van de maatregelen vallen, wat hun waarde paradoxaal doet stijgen.
Voor Wallonië kunnen we geen betrouwbare conclusies trekken over mogelijke trends. Het is mogelijk dat ook daar de meest energieverslindende huizen sneller duurder aan het worden zijn, maar op basis van de beschikbare data kunnen we dat niet met zekerheid vaststellen. Het aantal te koop aangeboden huizen in Wallonië ligt ook lager door de dunnere bevolkingsdichtheid, waardoor betrouwbare conclusies moeilijker worden. Met de verlenging van het verlaagde btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw in België tot 2023 is het afwachten of die prijzen in de loop van 2022 misschien nog verder stijgen. In het licht van de stijgende energieprijzen is het tenslotte misschien interessant om ook de meest energie-efficiënte huizen te beschouwen. Je zou verwachten dat huizen die veel minder energie verbruiken ook meer in trek zijn door de stijgende energiekost. Wij zien voorlopig echter geen indicatie dat dit het geval zou zijn. Energiezuinige huizen zijn duurder, maar wanneer we de stijgende huizenprijzen in rekening brengen, dan blijft de meerprijs van huizen met label A of B voorlopig vrij constant over de jaren.
Huizenprijzen per gemeente in België
Appartementsprijzen per gemeente in België
